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故人名義のまま売却できるの？

2021-05-18

親が亡くなった時に、親名義の不動産を子が相続するケースはよくあります。

相続した不動産を売却する際に亡くなった親の名義のまま売却できるのか、疑問に思う方もいらっしゃると思います。

今回は故人の名義のままで売却が可能なのかお伝えします。

 

■使用しない土地の売却

長男（天白区在住）と二男（名東区在住）は父親が亡くなった為、父親名義の不動産を相続しました。

お2人が相続したのは日進市と東郷町にある土地です。

相続人の2人は、相続した土地を使用する予定が無い為、売却を検討しています。

相続人の2人は父親の名義から購入者（買主）へ名義変更（売買による所有権移転）をする事ができるのでしょうか？

 

■相続人への名義変更

結論から申し上げますと、父親（被相続人）の名義から直接買主への不動産の名義変更（売買による所有権移転）はできません。

このような場合は一度、被相続人の名義から相続人へ所有権移転登記を行った後に、売買による不動産の名義変更をします。

 

相続人への名義は

①共有名義：父親の名義から2人の相続人の名義にする。

②単独名義：相続人のどちらか1人の名義にする。

 

①②のどちらかの相続による所有権移転登記（相続登記）が必要です。

②の場合は、相続人2人で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する必要があります。

 

■登記は2回必要

買主へ名義を移す（売買による所有権移転登記）には、先に被相続人から相続人へ所有権移転登記を行い、次に相続人から買主へ売買による所有権移転登記を行います。

すなわち、所有権移転登記は2回行う必要があります。

登記申請から完了までの期間は、法務局の混雑状況にもよりますが、10日～2週間程度かかります。

スケジュールを立てて進める事をお勧めします。

■相続人へ登記をする理由

1、民法177条の条文には「不動産に関する物権の得喪及び変更は，不動産登記法（平成16年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ，第三者に対抗することができない。」と定められています。

このように、条文には不動産に関する権利は、登記していなければ第三者に対して対抗（主張）できないと定められています。

相続人が相続不動産を売却するには、不動産を相続した相続人が相続不動産の所有者であるという事を売買の関係者に主張するために、登記上の名義人である事を公示する必要があるのです。

 

2、不動産の登記は実態に即した形になっている必要があります。

相続した不動産の権利（所有権）は、相続が開始した時点で、被相続人から相続人に移っています。

相続した土地（不動産）を利用しないまま買主に売却したとしても、被相続人から買主への所有権移転登記を行うことができません。

 

以上の事から、相続した不動産を売却する場合は、その前提として必ず相続登記を申請しなければなりません。

 

相続人が複数いらっしゃる場合は登記申請の準備に時間を要するケースが多いので、余裕をもったスケジュールを立てる事をお勧め致します。

 

いちえ司法書士事務所では初回の面談から代表の女性司法書士が行います。

当事務所の特徴のひとつは、相談にお越しになる方々の約７割は女性です。

子育て中のママさんや専業主婦、女性経営者や働く女性など、天白区を中心に名古屋市内からお越しになります。

また、豊田市、岡崎市、豊橋市などの愛知県、三重県からは四日市市や岐阜県からもご紹介でお越し頂いております。

事務所内は感染対策も実施しております。

初めてご来所される際は緊張される方もいらっしゃると思いますが、リラックスしてお話をお伺いできるよう心がけております。

相続はプライベートなご相談の為、デリケートなお話もあります。

ご相談はご来所して頂きプライバシーが保たれた個室でご相談をお聞きしております。

司法書士には、司法書士法第24条により、秘密保持義務が課されています。

安心してご相談下さい。

 

ご相談者の気持ちに寄り添い、不安を少しでも取り除くことができるようサポートして参りますので、些細な事でもお気軽にご相談下さい。

 

・相続した不動産の名義変更をしたい

・遺産分割協議書を作成したい

・戸籍謄本を集めたい

・法定相続情報一覧図の写しを取得したい

・解約手続をしたい銀行が複数ある

・仕事の都合で役所や銀行へ行けない

・専門家へ頼みたい

 

以上のような、相続の手続でお困りの方は、一度ご相談ください。

権利書、課税明細書（4月頃に役所から郵送される固定資産税の納付書に同封されているものです。）

平日にお越し頂けると、ご相談時に登記簿謄本を取得しながらご相談頂く事も可能です。

 

ご相談をご希望される方は「お電話」又は当ホームページの「お問い合わせフォーム」からご予約ください。

 

尚、相続人同士がもめている場合、司法書士は手続を進めることができませんので弁護士に依頼する事をお勧めします。

相続人が1人の場合の相続登記

2021-04-18

相続が発生した時にお亡くなりになった方（被相続人）が土地や建物などの不動産を所有していた場合に、その不動産の名義を相続人名義に変更する手続（相続による所有権移転）を一般的に「相続登記」といいます。

２人以上の相続人がいる場合で法定相続分と異なる割合で相続する場合は、遺産分割協議を行う必要がありますが、相続人が１人の場合はどうしたら良いのでしょうか。

今回は相続人が１人の場合の相続登記についてお話しします。

 

相続人が一人のケース

・夫婦の内どちらかが亡くなり、子及び亡くなった配偶者の両親や兄弟姉妹がいない場合は残された配偶者

・両親が亡くなり、子が一人の場合

・配偶者や子がなく、父母や祖父母の内１人が存命な場合、その１人が相続人

・配偶者や子、親がなく兄弟姉妹の内一人が存命な場合、その１人が相続人

 

このように、相続人が１人のケースはいくつかあります。

相続人が１人の場合は、法定相続人として財産を引き継ぎます。

相続人が１人であることを証明するためには、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し、被相続人との関係を明らかにします。

 

相続登記

相続人が１人の場合は、法定相続による相続登記ができます。

他の相続人から合意を得ることは必要としないため、単独で登記申請ができます。

 

■遺産分割協議

相続人が２人以上いる場合に法定相続分と異なる割合で財産分けをするときは、遺産分割協議を行い遺産分割協議書を作成する必要がありますが、相続人が１人の場合は全ての遺産を引き継ぎますので遺産分割協議の必要はありません。

 

■被相続人の必要書類

・被相続人の出生から死亡までの連続した全ての戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍）

・住民票の除票または戸籍の附票

　※被相続人の最後の住所地と本籍地が異なる場合に必要となります。

 

■相続人の必要書類

・戸籍謄本

・住民票

※印鑑証明書が必要となるケースもあります。

 

相続放棄により相続人が１人になったケース

相続人が１人となるケースには、他の相続人が相続放棄したため１人になったというケースもあります。

相続放棄の申述が認められると、裁判所から相続放棄申述受理通知書が交付されます。

各種手続には、通知書とは別に「相続放棄申述受理証明書」が必要となります。「相続放棄申述受理証明書」は、裁判所に交付申請することで発行してもらえます。

相続登記をする場合、相続放棄受理証明書を法務局に提出する必要があります。

 

相続登記を先延ばしした為に相続人が１人になったケース

・家族構成：父、母、子（１人）

・財産：父名義の自宅（土地・建物）

このようなケースで、令和１年に父が亡くなり、父名義の不動産を相続する場合は、母と子の２人が相続人です。法定相続分は母と子それぞれ2分の１ずつです。

しかし、相続登記をせず放置していた結果、令和２年に母が亡くなり、相続人が子１人になりました。このような場合は、父から子への相続登記はできません。

まず、父から母と子にそれぞれ持分2分の1の共有名義とする所有権移転登記をします。その後に、母の持分である2分の1を子へ所有権移転登記をします。よって相続を原因とする所有権移転登記手続は2回必要となります。

 

このように、相続登記を先延ばしにしたり放置したりしていると、その間に当時の相続人が亡くなってしまう事があります。相続人が２人から１人になった結果、手間と費用が増えてしまうケースがありますので、早めに相続登記を行う事をお勧めします。

 

読み解く事が難しい「戸籍謄本の収集」や相続手続をスムーズに行うための「法定相続情報一覧図の写し」の作成など、相続の手続でお困りの方は司法書士におまかせください。

 

当事務所には、女性の相談者様も多くいらっしゃいます。男性司法書士に相談しづらい方や女性司法書士に相談したい方は「いちえ司法書士事務所」までご相談ください。

なお、当事務所でご相談やご依頼をお受けできるのは、相続人の間で協議がまとまっている場合に限ります。

「法定相続情報一覧図の写し」があると便利？

2021-03-18

銀行や証券会社、保険会社、税務署などの複数の相続手続を同時に行う際には「法定相続情報一覧図の写し」があると便利です。

では、どこでどのように取得できるのでしょうか？

今回は法定相続情報一覧図の写しの取得についてお話していきます。

 

相続登記や相続税の申告、お亡くなりになられた方（被相続人）の預貯金の解約手続や証券の名義変更を行う為に、被相続人の除票や戸籍謄本一式を法務局や税務署、銀行や証券会社などの関係先に提出し手続を行います。

 

この複数の手続を同時に行う場合は、各関係先毎に被相続人の除票や戸籍謄本一式を用意する事になります。

各関係先毎に被相続人の除票や戸籍謄本一式を用意すると実費が多くかかります。

また、被相続人の除票や戸籍謄本一式を関係先に順番に提出していく方法ですと1件目の手続が完了してから２件目の手続をしていくことになりますので、5件以上の提出先がある場合は時間がかかり手続が長期化する事になります。

 

関係先によっては原本を還付してくれるところもあります。しかし、一度は提出してからになりますので急いで手続を進める場合には向いていません。

 

平成29年5月29日から全国の法務局で、各種の相続手続に利用することが可能な「法定相続情報証明制度」が始まりました。この制度を利用することで、被相続人の除票や戸籍謄本一式を何度も関係先に提出する事がなくなります。

 

法定相続情報証明制度により交付された法定相続情報一覧図の写しは、相続関係を証明する為の戸籍謄本や除票の代わりとして各種相続手続で利用できます。

 

■制度の利用について

こちらの制度を利用できる方は、被相続人の相続人です。

相続人以外では、司法書士、弁護士、土地家屋調査士、税理士、社会保険労務士、弁理士、海事代理士及び行政書士が代理人となる事ができます。

 

■必要な書類

・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本

・被相続人の住民票の除票

・相続人全員の戸籍謄本又は抄本

・申出人の公的書類（運転免許証、マイナンバーカード、住民票の写し）

場合によっては追加になる書類もあります。

 

■法定相続情報一覧図の作成

戸籍に記載されている相続人を一覧にした図を作成します。

こちらの図は法務局で作成してくれるわけではありません。相続の手続を進める為に必要な相続人が、作成する事になります。

 

■申出について

申出をする法務局は

・被相続人の本籍地

・被相続人の最後の住所地

・申出人の住所地

・被相続人名義の不動産の所在地

のいずれかに申出する事になります。

申出は、法務局へ持参するか郵送する方法で行います。

 

■交付

申出後、1週間前後で、申出を行った法務局から交付されます。登記官は相続人が作成した一覧図と申出の際に添付した必要書類を照合、確認して、その一覧図に認証文を付した写しを交付します。

登記申請と同じように交付まで時間がかかります。

住民票や印鑑証明書のように窓口に提出して待合で待っている間に交付されるものではありませんのでご注意ください。

 

■費用

ご自身で必要書類を取得し、相続関係を一覧に表した図を作成して法務局へ提出した場合は、何枚でも無料で交付されます。

司法書士等の代理人に委任する場合は、別途費用がかかります。

 

■保管期間

法定相続情報一覧図は5年間法務局で保管されます。再交付をしたい場合は申出人に限ります。

 

■まとめ

銀行の解約手続や証券会社の名義変更が複数ある場合、相続税の申告で急いでる場合、戸籍謄本の通数が多い場合など、同時に複数の相続手続を進める場合は「法定相続情報一覧図の写し」があると便利です。しかし、相続手続を急がない場合や、複数の相続手続を同時に行う必要が無い場合は必ずしも必要なものではありません。

相続手続は個々の事情によって異なります。

ご自身にとってどの方法がふさわしいか疑問の方やご不明な点がある方は相続手続を得意としている司法書士のような専門家にご相談される事をお勧めします。

 

■おすすめ

忙しく時間が無い方や手続が不安な方、確実に「法定相続情報一覧図の写し」を取得したい方は司法書士等に代理人として委任する事ができます。

 

いちえ司法書士事務所では、法定相続情報一覧図の写しに関する必要書類の取得、法定相続情報一覧図の作成、申出まで行います。法定相続情報一覧図の写しの取得でお困りな方はお気軽にご相談ください。

初めてご相談にお越しになる方へ

2021-02-18

≪　不動産を相続する場合　≫

相続した土地や建物の名義を相続人へ変更する場合のご相談時に、ご持参していただきたいものがございます。

 

①相続される不動産の権利書

権利書が紛失した場合でも登記はできますのでご安心ください。

 

②固定資産税課税明細書

固定資産税課税明細書は毎年４月頃に役所から発送されます。

紛失した場合は、役所で固定資産税評価額等証明書を取得する事で代用できます。

名古屋市の場合は最寄りの区役所で１件300円の手数料で取得できます。

お忙しくて役所へ訪問できない方は、司法書士が代わりに取得することもできます。

その場合1通1,000円（税抜）+実費になります。

但し、取得する際には委任状が必要となります。

この固定資産税課税明細書又は資産税評価額等証明書のどちらかがあると、法務局へ登記申請する際に必要となる登録免許税の計算ができますので、概算で登記費用の合計額がわかります。費用が気になる方はご持参ください。

 

③遺言書

遺言書がある場合は必ずご持参ください。

相続手続に有効な遺言書であれば良いのですが、実際に遺言書の内容に不備があり、遺言として無効な遺言書もございます。

 

④戸籍謄本、法定相続情報一覧図の写し

既に戸籍謄本、法定相続情報一覧図の写しを取得されている場合もご持参ください。

 

⑤遺産分割協議書

相続人全員で協議が終わり、遺産分割協議書がある場合はご持参ください。

 

⑥身分証明書と認印

運転免許証などの本人確認ができるものと、シャチハタ印以外のご印鑑をご持参ください。

 

当事務所では女性司法書士が直接面談致します。

男性の司法書士には相談しづらい方は、是非一度当事務所へご相談ください。

初回相談は60分以内5,500円（税込）になります。

（相続登記手続をご依頼を頂いた場合は不要です。）

電話予約：052-746-1181

ご予約からご来所まで

2021-01-18

◆まずはご予約を！

いちえ司法書士事務所は、完全予約制で「不動産の名義変更」など、相続手続に関するご相談、ご依頼をお受けしております。

相続に関する内容はデリケートな問題が多々ございます。

他のご相談者と対面しないようにプライバシーに配慮した面談室で相談時間を調整させて頂いております。

相続相談で面談中の場合もありますし、相続人に代わり残高証明を取得する為、銀行（金融機関）へ出向いたり、役所へ戸籍謄本等を取得しに外出している場合がございます。

その為、ご連絡なくお越し頂いてもご対応ができませんので予めご了承ください。

ご相談は有資格者である女性司法書士が直接対応しておりますので、事前にご予約をお願い致します。

 

◆事務所の場所の確認

いちえ司法書士事務所は、地下鉄植田駅から徒歩3分の場所にあります。

「天白スポーツセンター南」の交差点に面した7階建てのビルです。

1階には室賀不動産、隣には野田塾、お向かいは、てらしま医院がございます。

当サイトの「事務所概要・アクセス」ページをご覧いただくとグーグルマップがございますので事務所の場所をご確認ください。

 

◆予約方法

当サイトの「お問い合わせフォーム」をご利用いただくか、お電話で予約をお願い致します。

お電話の場合、「相続した不動産の名義変更をしたい」、「公正証書の遺言書を作りたい」など、ご相談の内容をお伝え下さい。

面談が可能な日時と必要な書類等をご案内致します。

 

◆駐車場

下記２ヶ所の提携駐車場をご利用の場合、初回相談に限り駐車サービス券（90分）をお渡ししております。

 

・名鉄協商パーキング植田：天白区植田3-1503　（レクサス植田の向い）

・名鉄協商パーキング植田駅前：天白区植田3-12　（植田郵便局の隣）

当サイトの「事務所概要・アクセス」ページにグーグルマップがございますので、事務所と駐車場の位置をご確認ください。

 

◆事務所入り口

飯田街道に「天白スポーツセンター南」の交差点がございます。

交差点に面したコンクリート造7階建てのビルの３階が当事務所になります。

1階の室賀不動産の真っ赤な玄関ドアの右横が入り口です。

インターフォンで「301呼出」ボタンを押して下さい。

こちらからオートロックを解除致します。

皆様の大切な権利書などをお預かりしている為、セキュリティを重視しております。

エレベーターで3階までお越しください。

3階に着きましたら右奥が当事務所です。

 

＊詳しくは当サイトの「事務所概要・アクセス」をご覧ください。

 

◆相談料

初回相談は60分以内5,500円（税込）です。

但し、手続のご依頼を頂いた場合は不要です。          

 

◆ご注意

ご相談やご依頼のご予約をされる前に１点ご注意がございます。

ご相談は相続人（本人）に限ります。相続人以外の方はご遠慮ください。

また、相続人同士でもめていて話し合いまとまらない場合は、司法書士はお引き受けできませんのでご注意ください。

司法書士が相続人の代理人や仲裁人になって他の相続人と交渉や仲裁、和解をする事は非弁行為になりますのでお引き受けできません。

もめている場合は、弁護士にご相談下さい。

 

男性の専門家には相談しづらい方は、女性司法書士がいる「いちえ司法書士事務所」へご相談ください。

予約ダイヤル：052-746-1181

年末年始休暇のお知らせ

2020-12-23

平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

令和２年12月29日（火）～令和3年1月3日（日）は年末年始休暇とさせていただきます。

新年は令和3年1月４日（月曜日）9：00から営業を開始致します。

今後とも変わらぬご高配を賜りますよう、お願い申し上げます。

12月　相続個別相談会　【無料】

2020-12-04

いちえ司法書士事務所では毎月第２土曜日に「相続相談会」を開催しております。（完全予約制）

日時：2020年1２月1２日（土）　　9：00～18：00

場所：いちえ司法書士事務所　面談室

・無効にならない遺言書の作成

・不動産の名義変更

など、生前対策や相続手続でお困りな方はお気軽にご相談ください。

予約ダイヤル：052-746-1181

東郷町の皆様へ

2020-10-02

「広報とうごう」10月号（18ページ）に、当事務所のご案内を掲載しました。

現在、東郷町には愛知県司法書士会に登録している司法書士はおりません。

下記のような事でお困りな場合はお気軽にご相談下さい。

 

・戸籍収集：役所に行く時間が無いので代わりに取得してほしい。

・名義変更：不動産や預貯金、株の名義変更や解約手続をしたい。

・遺産分割：相続財産に不動産があるので遺産分割協議書を作成したい。

・相続放棄：借金を相続したくないので申立てをしたい。

・遺言書：家族が争わないように遺言書を作成したい。

 

10月　相続個別相談会【無料】

2020-10-02

いちえ司法書士事務所では毎月第２土曜日に「相続相談会」を開催しております。（完全予約制）

日時：2020年10月10日（土）　　9：00～18：00

場所：いちえ司法書士事務所　面談室

・無効にならない遺言書の作成

・不動産の名義変更

など、生前対策や相続手続でお困りな方はお気軽にご相談ください。

予約ダイヤル：052-746-1181

9月　相続個別相談会【無料】

2020-09-01

いちえ司法書士事務所では毎月第２土曜日に「相続相談会」を開催しております。（完全予約制）

日時：2020年9月12日（土）　　9：00～18：00

場所：いちえ司法書士事務所　面談室

・無効にならない遺言書の作成

・不動産の名義変更

など、生前対策や相続手続でお困りな方はお気軽にご相談ください。

予約ダイヤル：052-746-1181

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