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相続した不動産は母親の名義で大丈夫！？

2021-10-18

いちえ司法書士事務所にご依頼頂く相続手続の中で最も多い事例は、父親が亡くなり残された母親と子が、相続した父親名義の自宅に住み続けるケースです。

このような場合に行う登記は「相続を原因とする所有権移転登記」になります。

一般的には相続登記と言われております。

不動産の名義人であった父親から相続人である母親と子へ所有権を移転します。

母親と子の共有名義にするのか、どちらか単独名義にするのかを相続人間で話し合う（協議する）必要があります。

 

一般的な遺産分割協議では

・「父親が建てた家なので配偶者の母親の名義にする方がよい」

・「跡取りである子の名義にするのがよい」

・「母と子が同居するので共有名義にするのがよい」

など、複数の考え方があります。

最も多いケースは、母親の名義にするケースが多いようです。

 

では、母親の名義にするのがベストなのでしょうか？

一般的に、父親と母親の年齢が近い事が多く、父親が亡くなった後、次に亡くなる可能性が高いのは「子」よりも「母親」になります。

母親の名義にすると将来どのようなことが起きるのか、いくつか例を挙げていきましょう。

 

■相続登記が2回必要

先程も申し上げましたが、父親と母親の年齢が近い夫婦は、父親の次に亡くなる可能性が高いのは母親になります。父親から母親の名義に相続登記をして一年も経たないうちに母親が亡くなったケースもあります。このような場合は、母親から子の名義にする為の相続登記手続が再度必要になります。

結果、短期間に相続登記を2回行う事になり、手間と費用も2回必要になってしまいます。

 

それでは、このような事を回避するにはどうすればよいのでしょうか？

父親の名義から母親の名義にはせずに、父親の名義から子の名義にする事で、相続登記は1回で済みます。

ですが、相続財産として相続する不動産以外に預貯金や株等があり、相続税の配偶者控除を適用した方がよいケースもあります。

また、子の名義になる事で子が勝手に自宅を売却して住むところを失うかもしれないなど不安に思う母親もいます。

相続財産の額や内容、親子の関係性によって、より良い相続財産の分け方や不動産の名義のつけ方が異なりますので、専門家に相談しながら検討する事をお勧めします。

 

■子が払う相続税が高くなる

「二次相続」という言葉を聞いた事があるでしょうか？

父親が亡くなった時（一次相続時）に相続人だった母親が亡くなり、子が相続する場合を「二次相続」と言います。

相続税は相続人の人数に応じて基礎控除があります。

父親の相続の時は母親と子がいましたが、母親が亡くなると相続人は子だけになります。

相続人が減れば控除額も減額され、課税される資産が高くなり相続税が高くなります。

二次相続の場合は、母親が亡くなっておりますので配偶者控除も利用できません。

更に、相続人の子が実家を離れて住んでいる場合は、小規模宅地等の特例も利用できません。

父親と母親の財産により状況が異なりますが、相続税を納税する子の負担が増えていきます。

このように、二次相続の場合は相続税が高額になる可能性があります。

配偶者控除や小規模宅地の特例など、相続税に関しては専門の税理士にご相談下さい。

 

■認知症になると相続した不動産を売却できなくなる

相続した時点では健康な母親でも、将来、健康状態が悪くなり、入院や介護が必要になった場合は介護施設に入るための費用がかかります。

費用を用意するために自宅を売却しようとする子供達もいます。

しかし、母親が認知症になっていたら判断能力が不十分であり、単独で法律行為ができないため、不動産を売却する事ができなくなります。

また、子供達が成年後見制度を利用して実家を売却しようとしても、裁判所が売却を認めるとは限りません。実際、認めないケースもあります。

このような場合を想定し、母親ではなく子の名義にしておくことも選択肢の一つです。

 

今回は父親が亡くなった場合、自宅の名義を父親から相続人である母親と子の誰にするかをお話して参りました。遺産分割協議をする際も、二次相続や相続財産の使い道などを考えながら行う事が重要です。

配偶者控除や小規模宅地の特例などについても、相続税を専門とする税理士に相談しながら進めていく事も大切です。

 

相続人が複数いると考え方にも違いがあります。相続を機に相続人である母親と子供の仲がこじれる事もあります。

相続手続をスムーズに進めることができるように、生前から家族の間でもしもの時の話をしておくのもよいでしょう。

また、相続人の負担を減らすために遺言書を書いておくも一つです。

 

不動産の名義変更でお困りの方は、地下鉄植田駅徒歩３分の「いちえ司法書士事務所」までご相談ください。初回相談から女性司法書士が対応致します。

新型コロナワクチン接種完了のお知らせ

2021-09-24

いちえ司法書士事務所の所員全員は新型コロナワクチンの2回目の接種を完了致しました。

ご相談にお越しになる際に、安心してご利用して頂けますよう衛生面への配慮を徹底しております。

・検温、アルコール消毒の設置

・飛沫防止アクリルパーテーションの設置

・加湿空気清浄機の設置

ドア、窓を開放しての換気。机、椅子、ドアノブ等のアルコール消毒。所員の体温計測、手洗い、うがいの実施。

今後とも所員一同より一層の感染対策に努めて参ります。

不動産の売却前に行う相続登記

2021-09-18

今回は相続した実家を売却する前に相続登記が必要になるというお話をしていきます。

先日、天白区の不動産会社から相続登記のご紹介を頂きました。

登記簿を調べてみると、売却したい不動産の相続登記がされていない事が判明したため、売買の手続を進める前に相続登記をお願いしたいという内容でした。

 

司法書士に相続登記手続をご依頼いただく際は、手続を進めるにあたり、相続人から委任を受ける必要がございます。

今回は事務所へお越しいただき、相続人から直接お話を伺い、委任状に署名と捺印を頂きました。

 

売買を予定している物件は、天白区にあるご実家（土地と建物）で、名義は父親（被相続人）です。

相続人は子の２名（姉妹）になります。

姉妹のうち、１人は名古屋市内で、もう１人は愛知県外で生活されているそうで、ご両親が亡くなってからは空き家の状態が数年間続いていたという事です。

今回は隣地の方から購入したい旨の意向があり、相続人の姉妹で相談し売却する事を決めたそうです。

 

◆名義変更手続の流れ

不動産の名義人がお亡くなりになっている場合は

①相続人へ名義を変更します。

このことを「相続による所有権移転（相続登記）」と言います。

不動産の場合、銀行などの金融機関から融資を受けて購入しているケースが多くあります。

既に完済している場合でも抵当権の抹消登記がされていないケースがあります。その場合は抵当権抹消登記も必要になります。

 

②相続登記が完了してから、売買による所有権移転をします。

①で名義変更した相続人が売主になり、買主（購入者）へ売買による所有権登記をします。

買主が融資を受ける場合は、融資先の銀行（金融機関）が抵当権を設定しますので、買主は抵当権設定登記費用も必要となります。

 

◆遺産分割協議書の作成

今回のケースでは、父親の遺言書はありませんでした。

相続人が複数人いる場合、誰に不動産の所有権を移転するかを協議する必要があります。

このことを「遺産分割協議」と言います。

相続人の姉妹は、売買の手続の事も踏まえ、名古屋市内在住の姉が相続する事に合意しました。

相続人同士の遺産分割協議がまとまった場合は、遺産分割協議書を作成します。

司法書士は協議に参加する事はできません。特定の相続人の味方になることはできませんので、相続人同士で決めて頂きます。

相続人間で合意が得られない場合は、遺産分割協議書の作成ができません。

話し合いをまとめるために弁護士に依頼をして解決する方法や、家庭裁判所での調停を申し立てるという方法もあります。

 

◆不動産の名義

相続人全員の共有名義に変更する場合もありますし、相続人のうちの１人の単独名義にする場合もあります。

不動産取引においては、売主・買主・不動産仲介業者・司法書士が同席し、売買代金や諸費用の精算が行われます。

名義人は、売主として原則出席する必要があります。

通常、買主が振り込みを行う金融機関で手続を行います。

 

◆登記申請

すべての書類が整い、当事務所へのご入金が確認できましたら、管轄の法務局へ登記申請を行います。

申請方法は２つあります。

天白区にある不動産の場合、管轄は名古屋法務局名東出張所になります。

管轄の法務局へ申請書類を直接持ち込む方法と司法書士の事務所からオンラインで申請する方法があります。

いちえ司法書士事務所ではオンライン申請を導入しておりますので、全国の法務局へ出向くことなくスピーディーに登記申請を行う事ができます。

 

◆相続登記が完了するまでの期間

不動産の名義変更（所有権移転登記手続）は、各法務局の混雑状況にもよりますが、申請してから登記が完了するまで約1週間から10日程かかります。

相続登記の申請で対象の不動産が複数あり、法務局の管轄が多数にわたる場合は時間がかかります。売買日を決める際は注意が必要です。

 

◆まとめ

今回のケースは遺言書がありませんでした。相続人の姉妹は良好な関係でしたので争いが無く、話し合いで相続手続をスムーズに進めることができました。

相続登記が完了し、売買による所有権移転登記も無事に完了しましたので、ご実家の名義は買主様の名義に変更されました。

 

相続財産に不動産がある場合は、お早めに名義変更（相続登記）を行う事をお勧めします。

相続登記には相続税の申告のように期限はありませんが、時間が経過すると、相続人が認知症になり本人確認が難しくなったり、相続人が死亡したりする場合もあります。

相続人が死亡すると更に相続人が増え、当時の状況が分からない相続人が増えて手続が複雑になり時間や費用が多くかかるケースがあります。

 

相続財産の「不動産の名義変更」でお困りな方は、天白区の「いちえ司法書士事務所」までお気軽にご連絡ください。

ご相談は「完全予約制」になっております。

お電話・メール・LINE等で、ご予約を受け付けております。

 

◆初回相談

初回の相談時に、ご持参して頂きたい書類等は

  • ご来所される相続人の身分証明書（運転免許証など）
  • ご来所される相続人の認印
  • 不動産の固定資産税課税明細書（毎年4月頃に役所から発送されています。）
  • 相続する不動産の権利書
  • 相談料（初回相談5,500円税込）　＊手続をご依頼頂いた場合は不要です。

 

特に③を持参して頂いた場合は、不動産の登録免許税の計算ができますので、相続登記に関する概算の費用がわかります。

見積書の発行もできますので、事前に費用を把握する事ができます。

 

いちえ司法書士事務所では、新型コロナウイルス感染症拡大防止のため「新しい生活様式」の実践として、事務所の入り口にアルコール消毒液と検温器の設置をし、面談室には飛沫防止アクリルパーテーション、加湿空気清浄機を設置しております。

面談テーブル・椅子・ドアノブ等のアルコール消毒や、ドア・窓を開放しての換気も行っております。

ご来所の際は、安心して面談できるよう環境を整えています。

 

女性の司法書士に相談をご希望の方は「いちえ司法書士事務所」までご相談ください。

予約ダイヤル：052-746-1181

権利証を紛失した場合の相続登記

2021-08-18

今回は「権利証が無くても相続登記ができるのか」という疑問についてお話していきます。

 

いちえ司法書士事務所が扱う登記手続のなかで、多くご依頼を頂くのが相続登記です。

ご依頼者の相続人からは「権利書を探したが見つからない」、「親がどこに保管しているのかわからない」等、権利書が紛失していることで相続した不動産の名義変更ができないのではと不安になられている方がいらっしゃいます。

 

  • 権利証の呼び方

「権利証」は建物を新築した際の所有権保存登記や、土地や建物の所有権移転登記が完了した際に法務局から交付されます。

「権利証」や「権利書」は通称で呼ばれているものです。

平成17年（2005年）3月7日の不動産登記法の改正前までは「登記済証」と呼ばれ、改正後は「登記識別情報」と言います。

「登記済証」は法務局の朱色の受付印が押してあります。

「登記識別情報」は12桁の英数字が羅列された暗証番号のようになっています。

この「登記識別情報」は法務局から交付される「登記識別情報通知書」に記載されています。

通知書の下部に番号が記載されており、目隠しのシールが貼られています。現在は様式が変更され、目隠しシールではなくミシン目を切って開封すると登記識別情報が確認できるように変更されています。

保管の際は、トラブル防止のの為にも「登記識別情報」が見られないように「シールをはがさない」また、「ミシン目を切って開封しない」ように保管して頂くことをお勧めします。

 

  • 権利証が無くても相続登記はできる

結論から申し上げると、権利証が無くても相続登記はできます。

相続登記はお亡くなりになった人（被相続人）から相続人へ不動産の名義を移転する手続になります。

対象の不動産を管轄する法務局に申請しますが、この時の添付書類として権利証は必要ありません。

理由としては、不動産の権利者はすでに亡くなっているため、意思に基づいて行う事は不可能だからです。申請人は不動産を相続する相続人であり、権利証は登記名義人が本人である証明になるものですから、相続登記の申請には必要ありませんので、ご安心ください。

ただし、相続登記でも権利書が必要となるケースもあります。

登記されている被相続人の住所と最後の住所との繋がりを除票等で証明できないケースです。

除票の保存期間は５年のため、被相続人が死亡してから５年以上経過しており除票が取得できない場合や、何度も住所変更しており繋がりが証明できない場合などです。

その際は、「被相続人の本籍地」と「登記されている被相続人の住所地」が同じ場合は権利書は不要ですが、異なる場合は権利書が必要となります。

権利書を紛失している場合は、相続人全員からの上申書や評価証明書等の別の書類を作成したり、役所で取得したりして手続を行う事となります。

 

このように権利証が無くても相続登記の申請はできますが、あった方が物件の把握も確実ですし、住所が変更している場合等必要なケースもありますので、ご不安な方はお問い合わせ下さいませ。

 

  • 売買の場合は必要

相続した不動産を相続人が売却するケースもあります。

この場合は、先に相続による所有権移転登記を行います。登記が完了すると相続人の名義になった権利証（登記識別情報通知）が法務局から交付されます。次に売買による所有権移転登記を行う場合は、相続登記の際に交付になった権利証（登記識別情報通知）が必要になります。

不動産の名義変更で原因が「売買」や「贈与」の場合は、法務局へ登記申請を行う為の添付書類として権利証が必要です。これは不動産を売却したり贈与したりする事の意思を証明する為に必要です。

紛失しないよう大切に保管して頂く事をお勧めします。もし、紛失してしまった場合は決済（売買を原因とする所有権移転）を担当する司法書士による「本人確認情報の作成」が必要になります。これは権利書の代わりになる書類になりますので、別途費用がかかります。

 

  • まとめ

権利証が無くても相続登記の申請は可能という事です。

しかし売買、贈与や遺贈などの手続には必要になりますので、大切に保管して頂くことをお勧めします。

 

相続した不動産の名義を変更する為には相続登記が必要です。

相続登記でお困りな場合は「いちえ司法書士事務所」までご連絡ください。

女性司法書士が面談させていただきます。

中日新聞　掲載

2021-07-26

2021年7月25日発行（朝刊）の　中日新聞　市民版の相続対策の広告欄に掲載しました。

共有名義と単独名義どちらにすべき？

2021-07-20

相続した不動産を売却する場合、誰の名義にするとよいのでしょう？

相続登記を行う場合、共有名義と単独名義の2通りがあります。

迷われる相続人の方も多いのではないでしょうか。

今回は、相続した不動産を売却する場合の共有名義と単独名義のメリットとデメリットをお伝えします。

 

◆共有名義の場合

＜メリット＞

相続した不動産を相続人全員の名義にした後に不動産を売却します。

不動産の売主は相続人全員になり、売却代金は登記した持分に応じて分配されます。

更に売却手続も相続人全員で進める為、手続にかかる費用も平等になります。

また、相続人の一部の人が勝手に売却してしまうことを回避できます。

 

＜デメリット＞

相続人全員が売買契約への同意と不動産の売却手続に参加する必要があります。

相続人の内一人でも売買代金や売却先に不満があり、同意できない場合は売買を進める事はできません。

売却が決まり、最終的な残代金の支払日には、銀行に不動産仲介・売主・買主・司法書士が一堂に会し手続を進めます。その際に、売主として名義人の相続人全員が出席する必要があります。

通常、上記手続は法務局に申請ができる平日に行い、且つ法務局の申請時間に間に合うように設定されます。

また、買主が銀行で融資を受ける場合や売主の抵当権の抹消登記が必要な場合は銀行の営業時間内に行う必要があります。

もし、この時間に参加できない場合は、事前に本人確認を済ませておかなければなりません。

その際は、追加の費用と時間も必要になります。

名義人が多ければ多いほど、日程調整を行うのが大変です。

 

◆単独名義の場合

複数の相続人から代表者１人を選び、代表者の単独名義にする方法です。

代表者が売主となって売却した後に、売却代金を相続人全員で分配する方法です。

相続人の内、誰が代表者になるのか、売却代金の分配方法はどうするのかを、予め遺産分割協議書に記載しておく必要があります。

 

＜メリット＞

・不動産の売却に関する手続は名義人の代表者で可能になります。

複数の相続人の都合を調整するより、代表者一人の都合で売却の手続を進めることができますので、相続人が複数の場合と比べると早く手続を行う事ができます。

 

＜デメリット＞

・代表者が契約した売買の内容に、他の相続人が納得しない可能性があります。

不動産の売買契約は代表者1名で行う為、他の相続人が想定していた内容と異なる可能性もあります。

 

更に下記の納税に関しても注意が必要です。

・譲渡取得税

不動産の売却により売主に対し譲渡取得税が発生する場合があります。

不動産の名義を代表者1人にすると代表者に通知され、納税する事になります。

 

・住民税

不動産を売却すると翌年の住民税が増える場合があります。

但し、代表者個人の収入も含まれるので、相続人全員で負担する額を算出するのは簡単ではありません。

 

各種税金の詳細につきましては、税理士や管轄税務署に確認される事をお勧めします。

 

■共有名義と代表者単独名義、どちらにすべき？

不動産を売却する前には必ず相続登記が必要です。

すでに売却先が決まっている場合、相続人同士の関係性が良好で早く売却手続を進めたい場合や、トラブルになる可能性が低い場合は単独名義を選択されてもよろしいかと思います。

共有名義と代表者単独名義の選び方は売却時期や相続人間の関係性で判断される事をお勧めします。

 

いちえ司法書士事務所では初回の面談から女性司法書士が行います。

相続はデリケートな問題がございますので、相談しやすい専門家を選ばれることを、お勧めします。

当事務所の相続案件は、ご主人様がお亡くなりになり、相続人の奥様（配偶者）が、ご相談にお越しになるケースが多くあります。女性の司法書士を探され名古屋市外からもお越しになられます。

感染対策をしながら、プライバシーが保たれた個室でご相談をお聞きしております。

司法書士には、司法書士法第24条により、秘密保持義務が課されています。

安心してご相談下さい。

 

・相続した不動産の名義変更をしたい

・遺産分割協議書を作成したい

・戸籍謄本を集めたい

・法定相続情報一覧図の写しを取得したい

・解約手続をしたい銀行が何行もある

・仕事の都合で役所や銀行へ行けない

 

以上のような、相続の手続でお困りの方は、一度ご相談ください。

 

尚、相続人同士がもめている場合、司法書士は手続を進めることができませんので弁護士に依頼する事をお勧めします。

相続人が増えて複雑になると起こること

2021-06-18

相続登記をしないで放置していると、相続人がどんどん増えて権利関係が複雑になっていきます。今回は、相続人が増えると、どのような事が起きるのかお伝えしていきます。

 

お亡くなりになった方（被相続人）の財産のうち、預貯金や株以外に被相続人名義の不動産がある場合、相続人への名義変更（相続を原因とする所有権移転）が必要です。このことを一般的に「相続登記」と言います。

 

相続登記をする際にまず初めに必要となるのが、相続人調査です。相続人を確定するため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本や相続人の戸籍謄本を取得します。すべての戸籍が集まり、相続人が確定した後に、遺産分割協議を行います。法定相続分通りに財産を分ける場合には遺産分割協議は必要ありませんが、法定相続分と異なる割合で相続する場合は、相続人の間で遺産分割協議を行い、どの財産を誰が引き継ぐかを決め、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書や戸籍一式、印鑑証明書等を登記申請書に添付し、法務局へ提出すると名義変更ができます。

 

■相続人の確定

相続が発生した時に相続登記をせずに放置していると、相続人を確定する事が複雑になってきます。

まず、被相続人に配偶者がいる場合は、常に相続人になります。子がいる場合は、子も相続人になります。次に、子がいなければ被相続人の父母や祖父母が相続人になります（直系尊属）。また、直系尊属が既にお亡くなりになっている場合は、被相続人の兄弟姉妹が相続人となり・・・というように相続人が変わっていきます。

更に、数十年前に相続が発生したまま相続登記をしていない状態では「数次相続」や「代襲相続」が発生している場合があります。

「数次相続」とは、相続が発生し、相続人になった方がその後にお亡くなりになった場合に次の相続が発生するというものです。

「代襲相続」とは、例えば祖父が亡くなった時に既に父が亡くなっており孫が祖父の相続人になるという場合です。兄弟姉妹が相続人となるケースで、数次相続と代襲相続が複雑に発生しているケースがあります。

次に詳しく説明します。

 

■順番が重要

相続ではお亡くなりになった順番も重要です。

相続が発生した後に、不動産の名義変更を放置した場合に相続人が増えてしまう場合があります。

例えば、次のようなケースです。

 

天白区在住のAが10年前に亡くなり、A名義の不動産が名東区にあるため、名義変更したいというBからの相談のケースです。相続人は、Aの配偶者のBと兄弟のCです。しかし、Cは5年前に亡くなっておりました。ですので、数次相続が発生し、Cの相続人であるD、E、Fも相続人となります。また、FがCより先に死亡していたため、代襲相続によりGも相続人となります。

このケースでは、BはCが亡くなるより前にAの名義変更手続をしていれば、Aの相続人はB、Cのみでしたが、10年間放置していた事により、最終的に相続人がB、D、E、Gとなってしまいました。

BとGは面識がなく、Eとも疎遠になっていたため、遺産分割協議は難航しました。

 

■相続した不動産が売却できない

このように相続人と言っても関係性が薄い状態ですと、連絡を取る事にも抵抗があったり、快く協力してもらえなかったりする場合もあります。

遺産分割協議がスムーズにいかなければ相続登記を進める事はできません。

相続人同士の話し合いができず協議が進まない場合は、司法書士ではなく弁護士に依頼する事になります。

弁護士に依頼をすると弁護士費用の負担もあります。

仮に相続する不動産の売却を予定していても、相続人全員の同意が無ければ売買は成立しません。

 

■相続人が増えるデメリット

当時の事情を知らない相続人が増えると、相続人同士の関係が複雑になり、連絡を取ることも困難になります。複雑になると、手間や時間がかかり費用のご負担も増えてしまいます。

ですので、早めの手続をお勧めします。

 

■司法書士が役に立ちます

読み解く事が難しい「戸籍謄本の収集」や相続手続をスムーズに行う為の「法定相続情報一覧図の写し」の作成など、相続の手続でお困りの方は司法書士におまかせください。

 

「いちえ司法書士事務所」は女性の司法書士が直接対応致します。

なお、相続人間で協議がまとまっている場合に限ります。

故人名義のまま売却できるの？

2021-05-18

親が亡くなった時に、親名義の不動産を子が相続するケースはよくあります。

相続した不動産を売却する際に亡くなった親の名義のまま売却できるのか、疑問に思う方もいらっしゃると思います。

今回は故人の名義のままで売却が可能なのかお伝えします。

 

■使用しない土地の売却

長男（天白区在住）と二男（名東区在住）は父親が亡くなった為、父親名義の不動産を相続しました。

お2人が相続したのは日進市と東郷町にある土地です。

相続人の2人は、相続した土地を使用する予定が無い為、売却を検討しています。

相続人の2人は父親の名義から購入者（買主）へ名義変更（売買による所有権移転）をする事ができるのでしょうか？

 

■相続人への名義変更

結論から申し上げますと、父親（被相続人）の名義から直接買主への不動産の名義変更（売買による所有権移転）はできません。

このような場合は一度、被相続人の名義から相続人へ所有権移転登記を行った後に、売買による不動産の名義変更をします。

 

相続人への名義は

①共有名義：父親の名義から2人の相続人の名義にする。

②単独名義：相続人のどちらか1人の名義にする。

 

①②のどちらかの相続による所有権移転登記（相続登記）が必要です。

②の場合は、相続人2人で遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する必要があります。

 

■登記は2回必要

買主へ名義を移す（売買による所有権移転登記）には、先に被相続人から相続人へ所有権移転登記を行い、次に相続人から買主へ売買による所有権移転登記を行います。

すなわち、所有権移転登記は2回行う必要があります。

登記申請から完了までの期間は、法務局の混雑状況にもよりますが、10日～2週間程度かかります。

スケジュールを立てて進める事をお勧めします。

■相続人へ登記をする理由

1、民法177条の条文には「不動産に関する物権の得喪及び変更は，不動産登記法（平成16年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ，第三者に対抗することができない。」と定められています。

このように、条文には不動産に関する権利は、登記していなければ第三者に対して対抗（主張）できないと定められています。

相続人が相続不動産を売却するには、不動産を相続した相続人が相続不動産の所有者であるという事を売買の関係者に主張するために、登記上の名義人である事を公示する必要があるのです。

 

2、不動産の登記は実態に即した形になっている必要があります。

相続した不動産の権利（所有権）は、相続が開始した時点で、被相続人から相続人に移っています。

相続した土地（不動産）を利用しないまま買主に売却したとしても、被相続人から買主への所有権移転登記を行うことができません。

 

以上の事から、相続した不動産を売却する場合は、その前提として必ず相続登記を申請しなければなりません。

 

相続人が複数いらっしゃる場合は登記申請の準備に時間を要するケースが多いので、余裕をもったスケジュールを立てる事をお勧め致します。

 

いちえ司法書士事務所では初回の面談から代表の女性司法書士が行います。

当事務所の特徴のひとつは、相談にお越しになる方々の約７割は女性です。

子育て中のママさんや専業主婦、女性経営者や働く女性など、天白区を中心に名古屋市内からお越しになります。

また、豊田市、岡崎市、豊橋市などの愛知県、三重県からは四日市市や岐阜県からもご紹介でお越し頂いております。

事務所内は感染対策も実施しております。

初めてご来所される際は緊張される方もいらっしゃると思いますが、リラックスしてお話をお伺いできるよう心がけております。

相続はプライベートなご相談の為、デリケートなお話もあります。

ご相談はご来所して頂きプライバシーが保たれた個室でご相談をお聞きしております。

司法書士には、司法書士法第24条により、秘密保持義務が課されています。

安心してご相談下さい。

 

ご相談者の気持ちに寄り添い、不安を少しでも取り除くことができるようサポートして参りますので、些細な事でもお気軽にご相談下さい。

 

・相続した不動産の名義変更をしたい

・遺産分割協議書を作成したい

・戸籍謄本を集めたい

・法定相続情報一覧図の写しを取得したい

・解約手続をしたい銀行が複数ある

・仕事の都合で役所や銀行へ行けない

・専門家へ頼みたい

 

以上のような、相続の手続でお困りの方は、一度ご相談ください。

権利書、課税明細書（4月頃に役所から郵送される固定資産税の納付書に同封されているものです。）

平日にお越し頂けると、ご相談時に登記簿謄本を取得しながらご相談頂く事も可能です。

 

ご相談をご希望される方は「お電話」又は当ホームページの「お問い合わせフォーム」からご予約ください。

 

尚、相続人同士がもめている場合、司法書士は手続を進めることができませんので弁護士に依頼する事をお勧めします。

相続人が1人の場合の相続登記

2021-04-18

相続が発生した時にお亡くなりになった方（被相続人）が土地や建物などの不動産を所有していた場合に、その不動産の名義を相続人名義に変更する手続（相続による所有権移転）を一般的に「相続登記」といいます。

２人以上の相続人がいる場合で法定相続分と異なる割合で相続する場合は、遺産分割協議を行う必要がありますが、相続人が１人の場合はどうしたら良いのでしょうか。

今回は相続人が１人の場合の相続登記についてお話しします。

 

相続人が一人のケース

・夫婦の内どちらかが亡くなり、子及び亡くなった配偶者の両親や兄弟姉妹がいない場合は残された配偶者

・両親が亡くなり、子が一人の場合

・配偶者や子がなく、父母や祖父母の内１人が存命な場合、その１人が相続人

・配偶者や子、親がなく兄弟姉妹の内一人が存命な場合、その１人が相続人

 

このように、相続人が１人のケースはいくつかあります。

相続人が１人の場合は、法定相続人として財産を引き継ぎます。

相続人が１人であることを証明するためには、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し、被相続人との関係を明らかにします。

 

相続登記

相続人が１人の場合は、法定相続による相続登記ができます。

他の相続人から合意を得ることは必要としないため、単独で登記申請ができます。

 

■遺産分割協議

相続人が２人以上いる場合に法定相続分と異なる割合で財産分けをするときは、遺産分割協議を行い遺産分割協議書を作成する必要がありますが、相続人が１人の場合は全ての遺産を引き継ぎますので遺産分割協議の必要はありません。

 

■被相続人の必要書類

・被相続人の出生から死亡までの連続した全ての戸籍謄本（除籍謄本・改製原戸籍）

・住民票の除票または戸籍の附票

　※被相続人の最後の住所地と本籍地が異なる場合に必要となります。

 

■相続人の必要書類

・戸籍謄本

・住民票

※印鑑証明書が必要となるケースもあります。

 

相続放棄により相続人が１人になったケース

相続人が１人となるケースには、他の相続人が相続放棄したため１人になったというケースもあります。

相続放棄の申述が認められると、裁判所から相続放棄申述受理通知書が交付されます。

各種手続には、通知書とは別に「相続放棄申述受理証明書」が必要となります。「相続放棄申述受理証明書」は、裁判所に交付申請することで発行してもらえます。

相続登記をする場合、相続放棄受理証明書を法務局に提出する必要があります。

 

相続登記を先延ばしした為に相続人が１人になったケース

・家族構成：父、母、子（１人）

・財産：父名義の自宅（土地・建物）

このようなケースで、令和１年に父が亡くなり、父名義の不動産を相続する場合は、母と子の２人が相続人です。法定相続分は母と子それぞれ2分の１ずつです。

しかし、相続登記をせず放置していた結果、令和２年に母が亡くなり、相続人が子１人になりました。このような場合は、父から子への相続登記はできません。

まず、父から母と子にそれぞれ持分2分の1の共有名義とする所有権移転登記をします。その後に、母の持分である2分の1を子へ所有権移転登記をします。よって相続を原因とする所有権移転登記手続は2回必要となります。

 

このように、相続登記を先延ばしにしたり放置したりしていると、その間に当時の相続人が亡くなってしまう事があります。相続人が２人から１人になった結果、手間と費用が増えてしまうケースがありますので、早めに相続登記を行う事をお勧めします。

 

読み解く事が難しい「戸籍謄本の収集」や相続手続をスムーズに行うための「法定相続情報一覧図の写し」の作成など、相続の手続でお困りの方は司法書士におまかせください。

 

当事務所には、女性の相談者様も多くいらっしゃいます。男性司法書士に相談しづらい方や女性司法書士に相談したい方は「いちえ司法書士事務所」までご相談ください。

なお、当事務所でご相談やご依頼をお受けできるのは、相続人の間で協議がまとまっている場合に限ります。

「法定相続情報一覧図の写し」があると便利？

2021-03-18

銀行や証券会社、保険会社、税務署などの複数の相続手続を同時に行う際には「法定相続情報一覧図の写し」があると便利です。

では、どこでどのように取得できるのでしょうか？

今回は法定相続情報一覧図の写しの取得についてお話していきます。

 

相続登記や相続税の申告、お亡くなりになられた方（被相続人）の預貯金の解約手続や証券の名義変更を行う為に、被相続人の除票や戸籍謄本一式を法務局や税務署、銀行や証券会社などの関係先に提出し手続を行います。

 

この複数の手続を同時に行う場合は、各関係先毎に被相続人の除票や戸籍謄本一式を用意する事になります。

各関係先毎に被相続人の除票や戸籍謄本一式を用意すると実費が多くかかります。

また、被相続人の除票や戸籍謄本一式を関係先に順番に提出していく方法ですと1件目の手続が完了してから２件目の手続をしていくことになりますので、5件以上の提出先がある場合は時間がかかり手続が長期化する事になります。

 

関係先によっては原本を還付してくれるところもあります。しかし、一度は提出してからになりますので急いで手続を進める場合には向いていません。

 

平成29年5月29日から全国の法務局で、各種の相続手続に利用することが可能な「法定相続情報証明制度」が始まりました。この制度を利用することで、被相続人の除票や戸籍謄本一式を何度も関係先に提出する事がなくなります。

 

法定相続情報証明制度により交付された法定相続情報一覧図の写しは、相続関係を証明する為の戸籍謄本や除票の代わりとして各種相続手続で利用できます。

 

■制度の利用について

こちらの制度を利用できる方は、被相続人の相続人です。

相続人以外では、司法書士、弁護士、土地家屋調査士、税理士、社会保険労務士、弁理士、海事代理士及び行政書士が代理人となる事ができます。

 

■必要な書類

・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本

・被相続人の住民票の除票

・相続人全員の戸籍謄本又は抄本

・申出人の公的書類（運転免許証、マイナンバーカード、住民票の写し）

場合によっては追加になる書類もあります。

 

■法定相続情報一覧図の作成

戸籍に記載されている相続人を一覧にした図を作成します。

こちらの図は法務局で作成してくれるわけではありません。相続の手続を進める為に必要な相続人が、作成する事になります。

 

■申出について

申出をする法務局は

・被相続人の本籍地

・被相続人の最後の住所地

・申出人の住所地

・被相続人名義の不動産の所在地

のいずれかに申出する事になります。

申出は、法務局へ持参するか郵送する方法で行います。

 

■交付

申出後、1週間前後で、申出を行った法務局から交付されます。登記官は相続人が作成した一覧図と申出の際に添付した必要書類を照合、確認して、その一覧図に認証文を付した写しを交付します。

登記申請と同じように交付まで時間がかかります。

住民票や印鑑証明書のように窓口に提出して待合で待っている間に交付されるものではありませんのでご注意ください。

 

■費用

ご自身で必要書類を取得し、相続関係を一覧に表した図を作成して法務局へ提出した場合は、何枚でも無料で交付されます。

司法書士等の代理人に委任する場合は、別途費用がかかります。

 

■保管期間

法定相続情報一覧図は5年間法務局で保管されます。再交付をしたい場合は申出人に限ります。

 

■まとめ

銀行の解約手続や証券会社の名義変更が複数ある場合、相続税の申告で急いでる場合、戸籍謄本の通数が多い場合など、同時に複数の相続手続を進める場合は「法定相続情報一覧図の写し」があると便利です。しかし、相続手続を急がない場合や、複数の相続手続を同時に行う必要が無い場合は必ずしも必要なものではありません。

相続手続は個々の事情によって異なります。

ご自身にとってどの方法がふさわしいか疑問の方やご不明な点がある方は相続手続を得意としている司法書士のような専門家にご相談される事をお勧めします。

 

■おすすめ

忙しく時間が無い方や手続が不安な方、確実に「法定相続情報一覧図の写し」を取得したい方は司法書士等に代理人として委任する事ができます。

 

いちえ司法書士事務所では、法定相続情報一覧図の写しに関する必要書類の取得、法定相続情報一覧図の作成、申出まで行います。法定相続情報一覧図の写しの取得でお困りな方はお気軽にご相談ください。

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