親の健康状態が悪くなり介護が必要なったものの、仕事や家庭の事情で自分たちでは親の介護はできず、やむを得ず介護施設で面倒を見てもらうという子世代も少なくはないと思います。
あるいは、子どもたちには迷惑や負担を掛けないようにと、自ら老人ホームへ入居される方もいらっしゃいます。
お子さんたちも独立され、ご自身が老人ホームなどに入居されると自宅が空き家になってしまうというケースも最近は増えてきています。
そこで、老人ホームや介護施設に入居する際、今まで住み慣れた自宅や自己所有の不動産を売却し、入居の際の費用やこれからの生活費に充てようとお考えの方も多いのではないでしょうか。
実際、不動産の名義人がお元気で意思がはっきりしている場合は問題が無いのですが、認知症や生命延命装置を付けた状態では、ご本人（名義人）の意思確認が難しく不動産の売却も名義を変える手続（所有権移転登記）も行うことができません。
意思能力を欠く人が行った法律行為は、法律上無効になってしまいます。
認知症などで、ご本人（名義人）の意思確認が難しい場合は、家庭裁判所で成年後見人の申し立てを行う事も可能です。しかし、成年後見人の役割としては被後見人の財産を守り、必要以上に減らさないことが優先されます。
また、一度選任されると、売買に関することに限らず、被後見人がお亡くなりになるまで成年後見人の仕事は続き、報酬も払い続ける必要があります。
成年後見人には親族が選ばれる事もありますし、弁護士や司法書士が選任されることもあります。
成年後見人の申し立てを行う際には、ご家族で慎重に協議されることをお勧めします。
不動産を売却する際、一般的には不動産会社が売主、買主の仲介に入り契約手続を進めていきます。
司法書士が売主、買主から委任を受け法務局へ所有権移転登記を申請します。
その際、司法書士は売主、買主の本人確認及び意思確認をし、正当な契約があったかなどを確認する義務があります。
認知症などによって本人の意思確認が十分にできない場合、司法書士は登記手続を行うことはできませんのでご注意ください。
仮に、不動産を売った時にすでに売主が認知症であったことが後から判明した場合には、売買契約は無効となり、司法書士はその責任を負わなくてはなりません。
認知症になった親の不動産を売却したいのであれば、成年後見人をつけることが必須になります。
仕事柄、不動産の名義を変えたくてもスムーズにいかないケースを目にします。
極端な話ですが、認知症になったり、天災・事故や病気などで意思能力がなくなったりなど、明日ご自身がどうなるかはわかりません。
そうなる前に生前贈与で不動産の名義を変えたり、有効な遺言書の作成をしたりといった、事前の対策をお勧めします。
思い立ったが吉日です！
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