実家や自宅の所有者である親や配偶者が亡くなった場合、家の名義を相続人へ移転（相続登記）することが必要です。この相続登記をするタイミングについて、相続人からご相談を受けることがあります。今回は、遺言書が無かったケースを基に、相続登記をするタイミングについてお話ししていきます。
権利を主張するためには登記することが重要
相続財産のうち、土地や建物などの不動産を相続した相続人は、速やかに相続登記をする必要があります。相続登記を放置していると、相続した不動産の名義は亡くなった人（被相続人）のままです。実際には、不動産の所有者は亡くなっていますので、相続人が次の所有者になります。不動産の名義は、役所に故人の死亡届を提出すれば自動で代わるものではありません。不動産を相続した相続人が、不動産を管轄している法務局で登記を申請しなければ不動産の名義は変わりません。登記をすることで第三者に対して自分が持っている権利を主張でき、対抗力をつけることができます。被相続人から相続人に不動産の名義変更をしていない場合は、相続した不動産を担保に入れ融資を受けることや売却することもできません。
法定相続人全員で協議が必要
相続による所有権移転をするためには、法定相続人全員で話し合いをする必要があります。これを遺産分割協議といいます。相続が開始した時点では、被相続人の財産は法定相続人の共有となります。法定相続人のうち誰が何をどれだけ相続するか遺産分割協議をします。例えば、夫が亡くなった場合、夫名義の自宅を妻の名義に所有権を移転する（単独名義）又は妻と子の二人の名義（共有名義）にするケースなど、各家族によって事情が異なります。争いが無く、遺産分割協議がまとまった場合は、速やかに遺産分割協議書を作成しましょう。
相続人に変化が生じる
遺産分割協議書には法定相続人全員の署名、実印の捺印や印鑑証明書の添付が必要です。遺言書等が無く、法定相続分と異なる割合で相続する場合は、この遺産分割協議書が無ければ、相続登記を申請することはできません。法定相続人が複数いる場合や遠方にいる場合などは、全員の署名捺印が揃うまでに日数がかかるケースもあります。遺産分割協議書の作成を先延ばしにすると、下記のような事態になる場合があります。
- 海外に移住した相続人
海外に住所をうつしている場合は、住民票が無くなり実印の登録も抹消されます。海外に在住している相続人は、署名証明や在留証明書など領事館や大使館で取得するため、必要書類の取得と郵送に日数がかかります。
- 行方不明になってしまった相続人
遺産分割協議には参加し、分割案に賛成していた相続人が突然家を出てしまい、家族も連絡先がわらない状態になってしまったケースもあります。相続登記を申請するためには全ての法定相続人から遺産分割協議書に署名、捺印が必要です。法定相続人と連絡が取れなくては先に進めることができません。遺産分割協議がまとまっても遺産分割協議書が調わなければ、相続による所有権移転（相続登記）ができません。
- 入院してしまった相続人
遺産分割協議の時は元気だった相続人が、先延ばししたことによって高齢化したり、体のコンディションにも変化が起こったりする場合があります。電話での連絡が困難になり用件を伝える事に不自由を感じることもあります。また、病気や事故で病院に入院してしまったり、介護施設に入所してしまう場合もあります。遺産分割協議書が調うまでに時間がかかる恐れがあります。
- 成年後見を利用することになった相続人
認知症になって判断能力が低下した相続人は、遺産分割協議に参加することができません。このような場合は成年後見人を選任することになります。成年後見人が選任されると、被後見人の代わりに成年後見人が遺産分割協議に参加します。その場合は、原則、被後見人が取得する財産について、法定相続分以上を確保しなければなりません。遺産分割の内容によっては、遺産分割協議がまとまらない場合もあります。
- 亡くなってしまった相続人
遺産分割協議の時は元気だった相続人が病気や事故などで、死亡するケースもあります。実際、当事務所にご相談いただいた事案で、火事でお亡くなりになった相続人もいました。相続人が死亡すると、死亡した相続人の法定相続人と遺産分割協議をすることになります。相続人が増えると権利関係が複雑になり、面識のない相続人と協議するためスムーズにいかないケースもあります。遺産分割の内容を理解するのに時間がかかる場合や協力を拒む相続人もいます。上記のような事が起きる前に、相続が発生し場合は、遺産分割協議を先延ばしにせず、速やかに行い遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをお勧めします。
相続登記をしないと起きるデメリット
- 土地の活用ができない
相続した不動産のうち、空き家や空き地がある場合があります。このような状態でも固定資産税の負担は相続人にかかってきます。相続登記をしないままでは不動産の所有者であることが第三者に対して不明なため、空き家を解体したり空き地にマンションやビルなどの収益物件を建てたりすることもできません。
- 相続した不動産の売却ができない
相続した土地や建物を売却するためには、被相続人から相続人への相続登記が完了していなければ売却はできません。遺産分割協議書が調っていなければ、売買契約を締結することもできませんので、速やかに遺産分割協議書を作成する必要があります。
相続登記の期限と過料
これまでの相続登記は、所有者の判断に委ねられており、特に申請期限はありませんでした。2024年4月1日からは相続登記が義務化されることになり、申請期限も設定されます。相続開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内に不動産の名義を変更（相続登記）しなければなりません。相続登記をしなければ罰則が科せられる恐れがあります。改正法施行前に相続した不動産も対象になりますのでご注意ください。相続登記を先延ばしせずに、速やかに手続を行うことをお勧めします。
まとめ
相続登記を先延ばしすることで権利関係が複雑になります。法定相続人が亡くなってしまうと次の相続人が増え、手続きが更に複雑になります。ご自身が先延ばしすることで、次の世代の子供や孫に手間や費用の負担をかける事になります。ご自身の代で権利を明確にしておくことをお勧めします。相続財産に不動産がある場合の遺産分割協議書の作成や故人名義の不動産を相続人へ名義変更する場合は、司法書士に依頼することをお勧めします。
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