司法書士村瀬早紀 | 天白区/緑区/日進市/名東区/東郷町/みよし市などで遺産整理(遺産承継)・相続登記なら｢いちえ司法書士事務所｣

相続財産のうち、土地や建物などの不動産を相続した相続人は、速やかに相続登記をする必要があります。相続登記を放置していると、相続した不動産の名義は亡くなった人（被相続人）のままです。実際には、不動産の所有者は亡くなっていますので、相続人が次の所有者になります。不動産の名義は、役所に故人の死亡届を提出すれば自動で代わるものではありません。不動産を相続した相続人が、不動産を管轄している法務局で登記を申請しなければ不動産の名義は変わりません。登記をすることで第三者に対して自分が持っている権利を主張でき、対抗力をつけることができます。被相続人から相続人に不動産の名義変更をしていない場合は、相続した不動産を担保に入れ融資を受けることや売却することもできません。

法定相続人全員で協議が必要

相続による所有権移転をするためには、法定相続人全員で話し合いをする必要があります。これを遺産分割協議といいます。相続が開始した時点では、被相続人の財産は法定相続人の共有となります。法定相続人のうち誰が何をどれだけ相続するか遺産分割協議をします。例えば、夫が亡くなった場合、夫名義の自宅を妻の名義に所有権を移転する（単独名義）又は妻と子の二人の名義（共有名義）にするケースなど、各家族によって事情が異なります。争いが無く、遺産分割協議がまとまった場合は、速やかに遺産分割協議書を作成しましょう。

相続人に変化が生じる

遺産分割協議書には法定相続人全員の署名、実印の捺印や印鑑証明書の添付が必要です。遺言書等が無く、法定相続分と異なる割合で相続する場合は、この遺産分割協議書が無ければ、相続登記を申請することはできません。法定相続人が複数いる場合や遠方にいる場合などは、全員の署名捺印が揃うまでに日数がかかるケースもあります。遺産分割協議書の作成を先延ばしにすると、下記のような事態になる場合があります。

海外に移住した相続人

海外に住所をうつしている場合は、住民票が無くなり実印の登録も抹消されます。海外に在住している相続人は、署名証明や在留証明書など領事館や大使館で取得するため、必要書類の取得と郵送に日数がかかります。

行方不明になってしまった相続人

遺産分割協議には参加し、分割案に賛成していた相続人が突然家を出てしまい、家族も連絡先がわらない状態になってしまったケースもあります。相続登記を申請するためには全ての法定相続人から遺産分割協議書に署名、捺印が必要です。法定相続人と連絡が取れなくては先に進めることができません。遺産分割協議がまとまっても遺産分割協議書が調わなければ、相続による所有権移転（相続登記）ができません。

入院してしまった相続人

遺産分割協議の時は元気だった相続人が、先延ばししたことによって高齢化したり、体のコンディションにも変化が起こったりする場合があります。電話での連絡が困難になり用件を伝える事に不自由を感じることもあります。また、病気や事故で病院に入院してしまったり、介護施設に入所してしまう場合もあります。遺産分割協議書が調うまでに時間がかかる恐れがあります。

成年後見を利用することになった相続人

認知症になって判断能力が低下した相続人は、遺産分割協議に参加することができません。このような場合は成年後見人を選任することになります。成年後見人が選任されると、被後見人の代わりに成年後見人が遺産分割協議に参加します。その場合は、原則、被後見人が取得する財産について、法定相続分以上を確保しなければなりません。遺産分割の内容によっては、遺産分割協議がまとまらない場合もあります。

亡くなってしまった相続人

遺産分割協議の時は元気だった相続人が病気や事故などで、死亡するケースもあります。実際、当事務所にご相談いただいた事案で、火事でお亡くなりになった相続人もいました。相続人が死亡すると、死亡した相続人の法定相続人と遺産分割協議をすることになります。相続人が増えると権利関係が複雑になり、面識のない相続人と協議するためスムーズにいかないケースもあります。遺産分割の内容を理解するのに時間がかかる場合や協力を拒む相続人もいます。上記のような事が起きる前に、相続が発生し場合は、遺産分割協議を先延ばしにせず、速やかに行い遺産分割協議書を作成し、相続登記をすることをお勧めします。

相続登記をしないと起きるデメリット

土地の活用ができない

相続した不動産のうち、空き家や空き地がある場合があります。このような状態でも固定資産税の負担は相続人にかかってきます。相続登記をしないままでは不動産の所有者であることが第三者に対して不明なため、空き家を解体したり空き地にマンションやビルなどの収益物件を建てたりすることもできません。

相続した不動産の売却ができない

相続した土地や建物を売却するためには、被相続人から相続人への相続登記が完了していなければ売却はできません。遺産分割協議書が調っていなければ、売買契約を締結することもできませんので、速やかに遺産分割協議書を作成する必要があります。

相続登記の期限と過料

これまでの相続登記は、所有者の判断に委ねられており、特に申請期限はありませんでした。2024年4月1日からは相続登記が義務化されることになり、申請期限も設定されます。相続開始及び所有権を取得したことを知った日から3年以内に不動産の名義を変更（相続登記）しなければなりません。相続登記をしなければ罰則が科せられる恐れがあります。改正法施行前に相続した不動産も対象になりますのでご注意ください。相続登記を先延ばしせずに、速やかに手続を行うことをお勧めします。

まとめ

相続登記を先延ばしすることで権利関係が複雑になります。法定相続人が亡くなってしまうと次の相続人が増え、手続きが更に複雑になります。ご自身が先延ばしすることで、次の世代の子供や孫に手間や費用の負担をかける事になります。ご自身の代で権利を明確にしておくことをお勧めします。相続財産に不動産がある場合の遺産分割協議書の作成や故人名義の不動産を相続人へ名義変更する場合は、司法書士に依頼することをお勧めします。

いちえ司法書士事務所では、初回の相談から代表の女性司法書士が対応いたします。お気軽にご相談ください。

受付時間：9：00～18：00　（月曜日～金曜日）

予約電話：052-746-1181

司法書士　村瀬早紀

いちえ司法書士事務所では、名古屋市天白区を拠点に、相続に関するさまざまな手続きをサポートしております。

相続に関するお困りごとがございましたら、お一人で悩まず、まずはお気軽にご相談ください。

司法書士　村瀬早紀のプロフィール

12月相続相談会予約制

2023-11-14

いちえ司法書士事務所では、相続登記の義務化に伴い、個別相談会を土曜日に開催します。　　平日に来所することが難しい方は、是非この機会にご相談ください。

令和6年4月から相続登記が義務化されます。法改正前の不動産も対象になりますので、亡くなられた方の不動産を名義変更していない場合は、過料が課される可能性があります。　　　　　　相続人の方はご注意ください。

・故人名義の不動産を相続人へ名義変更したい

・相続登記に必要な戸籍謄本の収集をしてほしい

・法定相続情報一覧図の写しがほしい

◆ご持参いただきたいもの

・名義変更する不動産の権利証（登記済証・登記識別情報通知）

・固定資産税の課税明細書

　（毎年4月頃に役所から送られてくる固定資産税の納付書に同封されています。）

上記2点を持参いただいた場合は、より詳細な説明と登記費用の見積が作成できます。

日時：令和5年12月9日　土曜日10：30～16：00

場所：いちえ司法書士事務所　面談室

相談時間：60分

相談料：5,500円（税込）

駐車場：提携駐車場をご利用の場合に限り、駐車サービス券（60分）をお渡しいたします。

受付時間：9：00～18：00 月曜日～金曜日

予約電話：052-746-1181

司法書士　村瀬早紀

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抵当権設定の登記がされている相続登記

2023-10-18

親の不動産を相続する事になり、登記簿謄本（登記事項証明書）を確認すると、抵当権設定の登記がされている場合があります。このような場合はどのように相続登記を進めていくとよいのでしょうか？今回は抵当権設定の登記がされている相続登記の進め方についてお話します。

住宅ローンの融資を受けている

登記事項証明書の乙区に「抵当権設定」と記載があり、下線が引かれていない場合は抵当権の登記が残っているという事になります。一戸建てやマンションなどの不動産を購入する際に、銀行などの金融機関（債権者）から融資を受けて購入した場合、債権者は対象の土地や建物に担保権を設定し融資することが一般的です。銀行で住宅ローンの手続きを行い、融資および抵当権設定は保証会社が行うケースもあります。抵当権の設定により、債務者が返済を滞った場合に債権者は貸したお金（債権）を回収するために不動産を差し押え競売にかけ、売却代金から登記の順位で債権を回収することができます。担保をつけた不動産に抵当権設定の登記をする事で、第三者がわかるようになり、不動産の所有者が独断で贈与や売却することを防止します。抵当権の設定登記は金融機関から委任を受けた司法書士が行うことが通常です。

住宅ローンを完済している

住宅ローンの利用は35年や50年といった長期にかけて返済する契約がありますが、住み替えや借り換え、繰り上げ返済などで契約期間より早く完済しているケースもあります。また、住宅ローンの契約時に加入する団体信用生命保険の適用により契約者が高度障害状態や死亡した場合は返済が免除される場合があります。この適用により相続人が返済義務を負わない事になります。

抵当権の設定登記を抹消するには

登記事項証明書に記載されている抵当権設定の登記を抹消するには、所有者自身で抵当権抹消の登記をする必要があります。債務者が住宅ローンを完済しても金融機関が抵当権抹消の登記をしてくれるわけではありません。完済した場合に抵当権抹消登記に必要な書類は、金融機関に受領しに行くか、郵送されてきます。金融機関から発行された書類を基に申請書類を作成し、管轄の法務局で抵当権抹消の登記を行う必要があります。法務局では申請書類の作成代行は行いませんので、所有者（亡くなっている場合は相続人）又は司法書士が登記に必要な申請書類を作成します。一般的には司法書士に依頼するケースがほとんどです。法務局で抵当権抹消の登記手続きをしない限り、抵当権設定の登記は残ったままになります。

抵当権抹消の登記に必要な書類

抵当権抹消の登記をするためには金融機関から受領する書類が必要です。所有者である被相続人は、住宅ローンの返済が完了した時点で金融機関から抵当権抹消の登記に必要な書類を受け取っていた可能性があります。また、受け取った書類を紛失している場合もあります。相続人は金融機関から発行された書類の有無を確認し、紛失している場合は金融機関に事情を説明し再発行の手続きを行いましょう。団体信用生命保険の適用により返済が免除された場合は、相続人が金融機関から必要な書類を受け取る事になります。

金融機関から受け取る書類

①登記登記済証または登記識別情報通知

抵当権設定の登記を行うと法務局から金融機関（抵当権者）の登記済証や登記識別情報通知が発行されます。平成16年の法改正までは法務局の赤い印が押印された登記済証が発行されていましたが、法改正後はオンライン化されたため登記済証は廃止され、登記識別情報が登記名義人に交付されます。登記識別情報は12桁の英数字の組み合わせのパスワードのようなものです。12桁の英数字は緑色のシールで目隠しされている状態になっており、一度剥がすと再度貼り直す事はできません。次の登記を行う時まで剥がさずに保管するようご注意ください。平成27年には登記識別情報の書式が変更になりパスワードを目隠ししていたシールが廃止されミシン目を切り取るとパスワードが確認できるように変更されています。どちらの登記識別情報も紛失した場合は特別な手続きが必要で手間も費用もかかります。再発行はできませんので大切に保管してください。

②解除証書

金融機関によっては「弁済証書」、「放棄証書」など名称が異なります。住宅ローンの返済が終了したことを証明する書類です。

③金融機関の委任状

抵当権抹消登記の委任状は、金融機関が登記手続を行う者に対し抵当権抹消の登記を委任するための書類として発行されます。抵当権抹消の登記を申請するためには、上記の書類の他に、司法書士に委任する場合は申請者からの委任状などが必要です。法務局で申請をする際は登録免許税の納付が必要です。登録免許税は、不動産１個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟の場合は2,000円になります。

抵当権の抹消登記を放置することで起こるデメリット

銀行などの金融機関から発行される抵当権抹消の登記に必要な書類には、提出期限の定めがありません。そのため、抵当権抹消の登記に必要な書類を受け取っても登記手続きをせずに放置している場合があります。長い間放置していると金融機関の本店移転や合併、代表者の変更などが起きる場合があります。このような場合は、追加の書類が必要になりますので余計な手間と時間がかかります。金融機関から必要書類を受け取った場合は、速やかに抵当権抹消の登記を行うことをお勧めします。

司法書士に依頼するメリット

抵当権抹消の登記は管轄の法務局で手続きを行います。相続人が自ら登記申請を行う場合は、慣れない申請書類を作成するために手間や時間がかかります。管轄の法務局へ出向き申請ができたとしても、申請書類に不備があると法務局は受理してくれません。法務局では登記官が審査を行い、申請内容に不備があると取り下げになります。取り下げまでいかない軽微な不備の場合は登記官から連絡があり、平日の開庁時間内に法務局へ出向き不備を補正しなくてはいけません。このような場合は登記完了日が遅れることになります。登記完了後に売買契約などが予定されている場合は契約日や決済日に遅れが生じる場合があります。所有者に相続が発生している場合は、抵当権抹消と同時か先に相続登記を行わなければなりませんので、より手続が複雑です。司法書士は登記の専門家であるためスムーズにまとめて登記申請を行うことができます。

当事務所の対応

今回は銀行などの金融機関が住宅ローンの融資を行った場合に抵当権設定の登記がされていたケースをお話ししました。相続による不動産の名義変更（所有権移転登記）を行う際に、抵当権設定の登記がされていた場合は、金融機関に完済の有無を確認する必要があります。完済している場合は、金融機関から発行された解除証書等の書類を基に管轄の法務局で抵当権の抹消登記を行います。抵当権抹消の登記の専門家は司法書士になります。今回のように相続が発生している場合は、相続による所有権移転登記と合わせて司法書士に依頼することで手間や不備が起こるリスクを少なくできます。当事務所は、初回相談から司法書士が対応し、登記申請から完了までの流れ、必要書類や登記費用の説明を行っています。ご納得いただいてからの着手になりますのでご安心ください。相続登記を行う際に抵当権抹消の登記が必要な場合はお気軽にご相談ください。

司法書士　村瀬早紀

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相続に関するお困りごとがございましたら、お一人で悩まず、まずはお気軽にご相談ください。

司法書士　村瀬早紀のプロフィール

11月相続相談会予約制

2023-10-06

いちえ司法書士事務所では、相続登記の義務化に伴い、個別相談会を土曜日に開催します。平日は都合がつかず来所が難しい方は、是非この機会にご相談ください。

・故人名義の不動産を相続人へ名義変更したい

・登記手続の為に必要な戸籍謄本の収集をしてほしい

・法定相続情報一覧図の写しがほしい

・公正証書遺言を作成したい

◆ご持参いただきたいもの

・名義変更する不動産の権利証（登記済証・登記識別情報通知）

・固定資産税の課税明細書

　（毎年4月頃に役所から送られてくる固定資産税の納付書に同封されています。）

上記2点を持参いただいた場合は、より詳細な説明と登記費用の見積が作成できます。

日時：令和5年11月11日　土曜日10：30～16：00

場所：いちえ司法書士事務所　面談室

相談時間：60分

相談料：5,500円（税込）

駐車場：提携駐車場をご利用の場合に限り、駐車サービス券（60分）をお渡しいたします。

受付時間：9：00～18：00 月曜日～金曜日

予約電話：052-746-1181

司法書士　村瀬早紀

いちえ司法書士事務所では、名古屋市天白区を拠点に、相続に関するさまざまな手続きをサポートしております。

相続に関するお困りごとがございましたら、お一人で悩まず、まずはお気軽にご相談ください。

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亡くなった親名義の不動産が遠方にある場合の相続登記

2023-09-18

亡くなった人（被相続人）名義の不動産があった場合、被相続人から相続人への名義変更（相続登記）が必要です。（２０２４年４月からは相続登記の義務化も施行され、放置すると罰則や過料が発生します。）

相続人が被相続人と離れて暮らしていた場合、相続登記はどのようにすすめていけばよいのでしょうか？

相続人が自ら登記申請をする場合もありますが、慣れない手続のためご自身で手続を進めることに不安を感じる方もおり、司法書士に依頼するケースが多いです。

司法書士に依頼をする場合は、被相続人が所有していた不動産の近くにある司法書士に依頼するべきなのか？それとも相続人の住まいの近くにいる司法書士に依頼した方が良いのか？

このように、どこの場所にある司法書士に依頼した方が良いか判断に迷われる相続人がいらっしゃいます。

今回はこのような疑問にお答えしていきます。

【事例：遠方で暮らしていた父が亡くなったケース】

被相続人：父　（札幌市永住）

相続人：長男（名古屋市在住）・長女（沖縄市在住）

相続財産：不動産（札幌市内にある土地・建物）、預貯金

相続登記の流れ

遺言書の有無を確認

二人の相続人は父親が作成した公正証書遺言書や自筆証書遺言書等の存在を確認します。

相続人の確定

相続人は自身の戸籍謄本と被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し相続人を確定する必要があります。

不動産の調査

相続する不動産の権利証（登記済証又は登記識別情報通知）、登記事項証明書、固定資産税評価証明書、名寄帳等を取得し不動産を確認します。

遺産分割協議

父親が作成した遺言書の存在が無く、相続人が二人以上いる場合に、法定相続分と異なる割合で相続するときは、遺産分割協議が必要です。今回の事例のケースでは、相続人の間で遺産分割協議をした結果、父親が暮らしていた一戸建ての家は土地と建物が父名義のため、長男が相続し、長女は預貯金を相続することで協議がまとまりました。

司法書士へ依頼

不動産を相続する長男は、仕事が忙しく、慣れない相続登記を自らが行うことが困難なため、登記の専門家である司法書士へ依頼することを決めました。

■司法書士に依頼する理由

・慣れない登記手続をすることが不安である。

・登記申請に必要な書類を作成する知識や時間が無い。

・時間や労力を削減でき効率的である。

・確実に、スピーディーに登記を完了させることができる。

・平日は仕事があり法務局へ出向く時間がない。

・面倒な手続きは苦手である。

・登記申請に不備があっても対応できない。

・専門家に任せることで他の事に時間を使える。

・自分自身で行うよりミスが無く安心できる。

以上のような理由があります。

■依頼の内容

戸籍謄本の収集

相続人である長男、長女は自身の戸籍謄本を役所で取得しますが、被相続人の戸籍謄本の取得は出生から死亡までの連続した戸籍謄本が必要になるため、取得の依頼を受けました。昔の戸籍謄本は手書きで崩した字体で書かれている為、読み解くことが困難な場合があります。

また、被相続人が結婚や離婚、引っ越しなどで本籍を移している場合は、本籍のある役所で戸籍謄本を取得する必要があります。役所が遠方で出向くことが難しい場合は小為替を購入し郵送で取得することになります。

相続人が被相続人の分の戸籍謄本を取得するために交通費や時間をかけ苦労して取得しても、必要な戸籍謄本が不足しているケースもあります。

司法書士は登記を前提にしている場合は遠方でも、職権で相続人に代わって戸籍謄本を取得することができます。

遺産分割協議書の作成

相続人の間で遺産分割協議がまとまった後に、司法書士が遺産分割協議書を作成します。作成した遺産分割協議書に相続人が署名と捺印をします。

相続登記申請

相続する不動産を管轄する法務局へ登記申請する際に、戸籍一式・住民票・住民票の除票、印鑑証明証や固定資産税評価証明書などの添付書類を揃えて提出します。

相続人が登記申請を自ら行う場合は、札幌の不動産を管轄する法務局の開庁時間内に窓口へ出向き申請するか必要な書類を揃えて郵送することになります。

当事務所のようにオンライン申請ができる司法書士事務所の場合は、札幌の法務局へ出向くこと無く、登記申請を行うことが可能です。

登記申請書の補正

法務局へ登記申請を行うと必ず受理されるわけではありません。法務局では一定の基準で審査が行われます。重大な間違いがある場合は却下されますが、却下までにはならない軽微な場合は手直しをすることで受理される場合があります。

登記に必要な申請書類に不備があると登記官が判断した場合、補正の連絡を受ける場合があります

相続人が自ら登記申請を行い補正の連絡を受けた場合は、法務局が定める期間内に札幌の法務局へ出向き補正作業を行うことになります。

登記完了

登記が完了し、完了証や権利書を受け取る方法としては、法務局の窓口で受領する方法と郵送で受領する方法があります。

当事務所にご依頼いただいた場合は、すべて郵送で受領する方法で対応しております。

法務局から返送された書類を当事務所で確認し整えてから、依頼人の長男へお渡しします。

当事務所の司法書士や依頼人の長男が、札幌の法務局へ取りに行く必要はありません。

■まとめ

登記申請する法務局は、被相続人や相続人の住所地の法務局ではなく、相続する不動産を管轄する法務局で登記申請を行います。

司法書士に相続登記を依頼する場合は、オンライン申請ができるシステムを導入している司法書士事務所であれば日本全国の不動産の登記が可能です。

当事務所では、オンライン申請に対応しておりますので、日本全国の不動産の登記が可能です。

どこの場所にある司法書士に依頼した方が良いかという疑問については、相続登記手続が完了するまでに、司法書士事務所へ相談に行ったり、書類のやり取りがあったりするので、手続を進める相続人が利用しやすい場所にある司法書士に手続を依頼することをお勧めします。

なお、稀にオンライン申請を導入していない司法書士事務所も存在します。また、対応エリアを決めている司法書士事務所もあります。司法書士事務所によって対応が異なりますので、事前に確認されることをお勧めします。

いちえ司法書士事務所は初回相談から司法書士が対応しております。

相続登記の流れや必要書類、登記費用の説明等を行い、ご納得いただいてからの着手となります。相続する不動産が遠方な場合でも、お気軽にご相談ください。

司法書士　村瀬早紀

いちえ司法書士事務所では、名古屋市天白区を拠点に、相続に関するさまざまな手続きをサポートしております。

相続に関するお困りごとがございましたら、お一人で悩まず、まずはお気軽にご相談ください。

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